2023年，产城行业步入了前所未有的严冬，市场形势严峻，产业地产运营商的整体营收遭遇了近五年的首次下滑。传统办公市场租金暴跌，产业园面积却飞速新增，导致供求关系严重失衡，产业招商人的薪酬也大幅收紧。在这样的背景下，产业园区企业租售和服务收入增速双降，使得整个行业面临着巨大的压力。

　　具体而言，供需失衡的问题日益凸显。随着产业园区的不断扩张，新增面积远超过市场需求，导致空置率不断攀升。同时，部分产业园区在定位上过于追求大而全，缺乏特色和差异化，使得企业在选择入驻时感到迷茫。此外，“主题产业园”名不副实的问题也愈发严重，许多园区打着特色产业的旗号，但实际上并未形成有效的产业集聚效应，导致资源浪费和同质化竞争。

　　与此同时，“产业保障房”的过度供应也给市场带来了不小的冲击。为了吸引优质企业入驻，一些城市推出了大量高品质、低成本的产业保障房。然而，这种过度的人为干预和低价工业载体的供应，不仅扰乱了市场秩序，还增加了市场化园区项目的生存压力。这种情况使得一些园区在招商和运营方面陷入了困境。

　　财务上，提升项目去化是关键。例如，联东U谷·上海松江项目一期去化率高达80%，得益于其优越地理位置与产品特性。

　　产业上，强化服务能力是核心。金地威新·上海闵行科创园满租率100%，租金高出周边15%，外企入驻达36%，凸显了园区产业服务的成效。

　　生态上，低碳建设与运营是趋势。上海临港桃浦智创城通过精细管理、智能能效控制，实现节能10-20%，节省能源费用，降低运维成本，展现了生态发展的前景。

　　通过引入大数据、人工智能等先进技术，精准定位潜在企业，快速锁定目标客户，并合理配置园区资源。数智化招商不仅可以提高招商效率，还可以增强园区的竞争力，为园区注入新的活力。同时，数智化招商还可以帮助园区了解行业趋势、竞争对手动态等关键信息，为制定更具针对性的招商策略提供有力支持。数智化招商能引入优质企业，带动上下游企业入驻，形成产业集群效应，为园区发展注入新活力。

　　在城市抉择的棋盘上，一、二线城市已崛起为重资产拿地的核心战场。其占比在2022年全年基础上显著提升了8个百分点，高达57%。值得注目的是，过去产业在三四线城市的布局曾占据相当高的份额。

　　轻资产业务以其低投入成本和低进入门槛的优势，为产业园区提供了新的发展机遇。在过去的一年里，头部企业加速了轻资产布局的进程。到了2023年，产业地产商开展轻资产业务的占比已超过80%。通过探索轻资产运营模式，园区可以更加灵活地应对市场变化，降低运营成本，提高盈利能力。同时，轻资产布局还可以帮助园区拓展业务领域，实现多元化发展。

　　政府应加强对产业园区的监管和指导，避免过度干预和人为制造供需失衡。同时，园区自身也应自觉遵守市场规则，加强自律和诚信建设，营造公平、开放、竞争的市场氛围。

　　面对产城行业的寒冬和挑战，产业园区需要从多个方面入手，综合施策，推动转型升级和高质量发展。通过优化资源配置、提升服务能力、引入先进技术、探索轻资产运营模式等方式，我们可以为产业园区注入新的活力，实现其可持续发展。